Sonho da casa própria: desvendando o crédito imobiliário
Veja como funciona o financiamento imobiliário, dos conceitos básico até os diferentes sistemas de amortização,
Por
SEGUIR
SEGUINDO
10 fev 2025, 13h00 •
Conquistar a casa própria é um marco emocionante, mas navegar pelo mundo do crédito imobiliário pode parecer desafiador. Para tornar essa jornada mais clara e segura, desvendamos os principais aspectos do financiamento imobiliário, desde os termos básicos até os diferentes sistemas de amortização.
Financiamento imobiliário: Entenda o processo
O financiamento imobiliário é como um empréstimo com um objetivo específico: a compra de um imóvel. Nele, uma instituição financeira fornece os recursos necessários para a aquisição, mediante um contrato que define o valor financiado (geralmente até 80% do valor do imóvel), as taxas de juros, o sistema de amortização, o valor das parcelas e o prazo para quitação da dívida.
Você se torna proprietário do imóvel de imediato, mas, ao final do financiamento, terá pago cerca do dobro do valor inicial, considerando os juros. É importante lembrar que, nesse período, o valor do seu imóvel também terá se valorizado.
Desvendando os termos do financiamento imobiliário
Taxa de juros
É o custo do empréstimo, calculado sobre o valor do imóvel. As taxas podem ser nominais (apresentadas como se a cobrança fosse anual) ou efetivas (com capitalização mensal, refletindo o custo real do financiamento). Ao comparar propostas, priorize a taxa efetiva.
Custo Efetivo Total (CET)
Criado pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) em 2007, o CET representa o custo total do financiamento, incluindo taxas de juros, tarifas, seguros e outras despesas, expresso em uma taxa percentual anual. É o melhor indicador para comparar diferentes opções de crédito.
Alienação fiduciária
É uma garantia para a instituição financeira durante o financiamento. A propriedade do imóvel fica em nome da instituição, enquanto o comprador detém a posse. Em caso de inadimplência, o banco pode solicitar a retomada do imóvel.
Taxa pré e pós-fixada
A taxa pré-fixada é definida no momento da contratação e permanece inalterada durante o financiamento. Já a taxa pós fixada é atualizada periodicamente por um índice, como a Taxa Referencial (TR), que acompanha as variações do mercado.
Sistema de Amortização Constante (SAC)
Nesse sistema, um percentual fixo do valor total da dívida é pago mensalmente, o que significa que as parcelas diminuem ao longo do tempo, à medida que o saldo devedor é reduzido.
Sistema de Amortização por Tabela Price
No sistema Price, as parcelas são fixas, mas a amortização do saldo devedor é menor no início do financiamento, aumentando gradualmente ao longo do tempo.
Contrato de gaveta
Essa prática, apesar de comum, é considerada irregular, pois envolve a venda de um imóvel financiado sem a participação da instituição financeira. Os riscos são altos para ambas as partes, incluindo a possibilidade de perda do imóvel e do dinheiro investido.
Modalidades de financiamento: SFH e SFI
No Brasil, o crédito imobiliário é regulamentado por dois sistemas: o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). O SFH é voltado para imóveis de menor valor e permite o uso do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Já o SFI atende a imóveis de valores mais altos e não se enquadra nas regras do SFH.
